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La Loi LMNP 2021 : Qu’est-ce que c’est ?
Le principe ?
Est éligible au dispositif un logement que le contribuable acquiert entre le 1 er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou a fait l’objet de travaux d’amélioration définis par décret, le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Ce nouveau dispositif, complément de la Loi Pinel Ancien, vient en soutien du Plan « Action Cœur de Ville » qui prévoit l’investissement par l’État de 5 milliards d’euros en 5 ans afin de réhabiliter et de redynamiser les cœurs de ville.
Ce nouveau dispositif, complément de la Loi Pinel Ancien, vient en soutien du Plan « Action Cœur de Ville » qui prévoit l’investissement par l’État de 5 milliards d’euros en 5 ans afin de réhabiliter et de redynamiser les cœurs de ville.
Comment en bénéficier ?
Pour être éligible à ce dispositif, l’acquisition visée doit répondre à l’ensemble des caractéristiques suivantes :
• Caractéristiques de l’acquisition
Le logement doit être situé dans une résidence :
✓ Répondant à l’une des qualifications suivantes :
✓ De services pour étudiants
✓ De tourisme classée (tourisme de loisirs ou d’affaires)
✓ Médicalisée
✓ Senior avec agrément de services à la personne ou résidence affectée à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
✓ Gérée par un exploitant unique prenant à bail commercial l’intégralité des lots de la résidence (ou au minimum 70%)
• Caractéristiques de l’acquisition
Le logement doit être situé dans une résidence :
✓ Répondant à l’une des qualifications suivantes :
✓ De services pour étudiants
✓ De tourisme classée (tourisme de loisirs ou d’affaires)
✓ Médicalisée
✓ Senior avec agrément de services à la personne ou résidence affectée à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
✓ Gérée par un exploitant unique prenant à bail commercial l’intégralité des lots de la résidence (ou au minimum 70%)
Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA payée dans le cadre de l’acquisition du bien, l’exploitant en charge de la résidence doit par ailleurs proposer aux occupants 3 des 4 services para hôteliers suivants :
✓ Réception de la clientèle
✓ Nettoyage des locaux
✓ Petit-déjeuner
✓ Fourniture de linge de maison
• Conditions encadrant l’acquisition
✓ Possibilité de défiscaliser sur plusieurs biens au cours de la même année civile (date d’acte notarié faisant foi)
✓ Possibilité de bénéficier des avantages fiscaux d’autres dispositifs ou statuts en investissant dans des logements distincts
✓ Report des déficits dus aux amortissements sans durée limite d’imputation ✓ Report des déficits du résultat comptable jusqu’à 10 ans.
✓ Réception de la clientèle
✓ Nettoyage des locaux
✓ Petit-déjeuner
✓ Fourniture de linge de maison
• Conditions encadrant l’acquisition
✓ Possibilité de défiscaliser sur plusieurs biens au cours de la même année civile (date d’acte notarié faisant foi)
✓ Possibilité de bénéficier des avantages fiscaux d’autres dispositifs ou statuts en investissant dans des logements distincts
✓ Report des déficits dus aux amortissements sans durée limite d’imputation ✓ Report des déficits du résultat comptable jusqu’à 10 ans.
Pour illustrer le mécanisme du dispositif de la loi LMNP 2021, prenons un exemple concret :
• Appartement ancien de 45 m2 acheté 420 000 € à Paris et loué 1300 € hors charges
• Frais de notaire : 31 500 €
• Emprunt bancaire d’un montant de 250 000 € sur 20 ans au taux de 2 %
• Loyers perçus à l’année : 15 600 €
• Frais relatifs à ce logement : 2 500 € pour les intérêts d’emprunt, 200 € assurance, 800 € taxe foncière, 2 000 € d’entretien et réparations
• Frais de notaire : 31 500 €
• Emprunt bancaire d’un montant de 250 000 € sur 20 ans au taux de 2 %
• Loyers perçus à l’année : 15 600 €
• Frais relatifs à ce logement : 2 500 € pour les intérêts d’emprunt, 200 € assurance, 800 € taxe foncière, 2 000 € d’entretien et réparations
En choisissant le régime micro BIC :
Loyers annuels inférieurs à 70 000 €, ce qui vous donne droit au bénéfice du régime fiscal micro BIC.
Soumis au barème progressif de l’impôt, sur la moitié des loyers perçus : soit 7 800 €
Votre réduction d’impôt est dans ce cas de figure:
7 800 € x Taux de la Tranche Marginale d’Imposition
Soumis au barème progressif de l’impôt, sur la moitié des loyers perçus : soit 7 800 €
Votre réduction d’impôt est dans ce cas de figure:
7 800 € x Taux de la Tranche Marginale d’Imposition
Exemple simplifié sur l’exploitation de l’année 1 :
- Recettes :
15 600 €
- Charges d’exploitation :
- Intérêts d’emprunt
2 500 €
- Assurances
200 €
- Taxe foncière
800 €
- Entretien et réparations
2 000 €
Frais
31 500 €
Total des charges
37 000 €
Résultat d’exploitation
- 21 400 €
Charges financières :
Intérêts d’emprunt
2 500 €
Résultat Net
- 23 900 €
Amortissement :
Amortissement annuel :
Base 420 000 € x 80% =336 000 €
Durée 25 ans
Amortissement annuel :
336 000 € /25 =13 440 €
Les résultats des années suivantes seront ramenés à 0 €, par le biais du déficit d’exploitation de la 1er année et les amortissements réputés reportables.
Conséquences :
Création de revenus non imposables pouvant aller jusqu’à 20 ans
Conséquences :
Création de revenus non imposables pouvant aller jusqu’à 20 ans